Assurance prêt immobilier : la banque peut-elle m'imposer son contrat ?

Un homme tient son téléphone de la main droite, regarde l'objectif d'un air choqué

Les taux d'intérêts sont à leur plus bas niveau historique, une situation qui facilite l'emprunt immobilier au plus grand nombre mais pénalise les marges des banques. Pour se rémunérer, les établissements de crédit misent sur d'autres produits annexes, tels que l'assurance emprunteur, gros pourvoyeur de profits, et l'assurance habitation. Dans un cas comme dans l'autre, la réglementation vous laisse libre de choisir le contrat, peu importe l'insistance de la banque. Sur le terrain, c'est un peu plus compliqué.

Crédit immobilier : un produit peu rémunérateur

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont de nouveau baissé en septembre, établissant un ultime record à 1,05% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés). Actuellement, les candidats à l'emprunt peuvent s'endetter sous la barre symbolique de 1% sur la maturité classique de 20 ans. Jamais le crédit à l'habitat n'a été aussi peu cher, ce qui contribue à la dynamique du marché et au volume historique du nombre de transactions (autour de 1,5 million sur un an, neuf et ancien cumulés).

Favorable pour les emprunteurs, la période l'est moins pour les établissements prêteurs qui doivent trouver d'autres sources de rémunération que les seuls taux d'intérêts. Le crédit immobilier n'est pas constitué uniquement du taux nominal, son coût agrège toutes les autres dépenses exigées par la banque pour accorder le financement :

frais de dossier
frais d'ouverture et de tenue de compte
frais d'expertise du bien immobilier
garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers, caution)
assurance de prêt.

Tous ces frais additionnés vont permettre de calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), le taux indicateur du coût final de l'emprunt immobilier, et seule variable permettant de comparer les offres de prêt. Les frais de courtage sont eux aussi partie intégrante du TAEG si l’intermédiaire parvient à conclure l’affaire. Le TAEG doit rester sous le seuil de l'usure applicable sur la durée concernée.

Crédit immobilier : une affaire de négociation ??

Dans un prêt immobilier, tout se négocie... ou presque. Du taux d'intérêts à l'assurance emprunteur, vous avez théoriquement la possibilité de discuter avec la banque afin d'obtenir les meilleures conditions, si toutefois vous possédez le savoir nécessaire en matière de montage financier. Le conseiller bancaire va jouer de son autorité professionnelle pour imposer des produits et services, se justifiant par un caractère obligatoire qu'ils n'ont pas.

Vous n'aurez généralement pas le choix de la garantie. Selon la situation, la caution sera préférée à une garantie hypothécaire. C'est d'ailleurs l'option la plus largement usitée, les sociétés de cautionnement étant filiales ou partenaires des établissements de crédit. On reste dans le giron bancaire. Les frais de dossier sont inévitables et difficilement négociables compte tenu de la faiblesse des taux d'emprunt, idem pour les frais de tenue de compte et le coût de l'évaluation du bien qui sont des sommes forfaitaires et qui ont finalement peu d'impact sur le coût global du crédit.

Il en va tout autrement de l'assurance emprunteur, deuxième poste de coût après les intérêts. La banque va user de son pouvoir pour vous imposer sa formule interne, car le produit lui apporte jusqu'à 70% de marge. Difficile pour elle de se passer de cette juteuse source de profits qui peut pourtant être librement choisie par le client.

La réglementation vous autorise à souscrire une assurance externe à la banque prêteuse dès lors qu'elle présente des garanties au moins équivalentes à celles du contrat groupe. On ne va pas se mentir, mettre en place un contrat alternatif au moment de la demande de prêt est chose malaisée, preuve en est le taux de captation des banques : 87% des assurances emprunteur sont des contrats bancaires. Avec l'accompagnement d'un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous optimisez vos chances de souscrire un contrat délégué, conçu sur-mesure et au tarif le plus juste.

Pressés par le temps pour conclure la transaction et souvent influencés par la banque, bon nombre d'emprunteurs cèdent et souscrivent le contrat d'assurance interne, quitte à payer jusqu'à quatre fois plus cher. Pas de panique ! Le changement d'assurance en cours de prêt est autorisé grâce à la loi Hamon et à l'amendement Bourquin.

La banque ne va pas se contenter de l'assurance de prêt. Elle va également chercher à placer son assurance habitation, produit naturellement lié de toute propriété immobilière.

Assurance habitation : produit accessoire non obligatoire

Rappelons en préambule que l'assurance habitation n'est pas obligatoire pour les propriétaires, qu'ils soient occupants ou non, mais vivement recommandée pour couvrir tout type de sinistre et éviter d'éventuels litiges avec des tiers. L'assurance habitation fait partie des assurances indispensables de la vie quotidienne comme la mutuelle ou l'assurance auto qui est, pour sa part, légalement obligatoire sur le volet responsabilité civile. L’assurance habitation permet de protéger le patrimoine familial en couvrant les dommages aux biens, garantit la responsabilité civile de l'assuré et des membres du foyer en cas de dommages aux tiers.

Autant de caractéristiques que la banque va s'empresser de mettre en avant auprès de tout client emprunteur immobilier. En tant qu'entreprise commerciale, elle est dans son bon droit de proposer son assurance habitation. Elle ne l'est plus si elle cherche à l'imposer pour octroyer le crédit.

Il en est de l'assurance emprunteur comme de l'assurance habitation : elles ne sont pas obligatoires pour obtenir un financement immobilier.

S'il paraît illusoire de décrocher un prêt sans assurance emprunteur en raison de la protection indispensable et essentielle qu'elle confère à la banque et à l'assuré emprunteur, l'assurance habitation est un simple accessoire qui ne peut en aucun cas conditionner l'octroi du prêt.

Là encore, le discours influent de la banque a raison de l'emprunteur qui souscrit à l'assurance habitation pour accélérer sa demande de prêt. Si tel est votre cas, vous pouvez résilier le contrat après la première échéance, à tout moment et sans frais, conformément à la loi Hamon. Il appartient au nouvel assureur de gérer toutes les démarches administratives liées au changement pour éviter toute rupture de couverture.

Coûts annexes d'un crédit immobilier : que dit la loi ?

Sachez enfin que le coût de l'assurance habitation devra être inclus dans le calcul du TAEG si elle est imposée par la banque pour l'octroi du prêt. Du point de vue réglementaire (articles L.311-1, R.313-1-0-3 et R.314-4 du Code de la consommation), toutes les dépenses nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées doivent être comprises dans le TAEG, notamment les primes d'assurance. Il existe une abondante jurisprudence sur les éléments devant entrer ou non dans le calcul du TAEG.

Une récente décision de la Cour de cassation indique par exemple que le nantissement d'une assurance vie exigée en garantie du prêt doit faire partie des frais indirects pris en compte dans le TAEG. Il en est de même des frais de souscription de parts sociales dès lors qu'ils subordonnent l'octroi du prêt, également des primes de l'assurance habitation si la souscription est une condition de formation du contrat de prêt.

Tous les frais qui conditionnent le prêt doivent donc être intégrés dans le TAEG. Cela vaut pour l'assurance emprunteur que certaines banques n'hésitaient pas, encore récemment, à exclure pour contenir le TAEG sous le taux d'usure. C'est désormais interdit en vertu des nouvelles règles d'octroi.

Si l'on se réfère à la directive européenne, qui est obligatoirement transposée dans le droit français, "Le coût total du crédit pour le consommateur devrait inclure tous les coûts que le consommateur doit payer au titre du contrat de crédit et qui sont connus du prêteur. Il devrait, par conséquent, inclure les intérêts, les commissions, les taxes, les frais des intermédiaires de crédit, les frais d’expertise du bien à hypothéquer et tous les autres frais, à l’exception des frais de notaire, nécessaires pour obtenir le crédit, par exemple une assurance vie, ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, par exemple une assurance incendie".

En pratique, la banque va rarement inclure les primes de l'assurance habitation dans le coût du crédit immobilier pour la bonne et simple raison qu'elles vont alourdir le TAEG, dans des proportions toutefois minimes. N'oublions pas la condition sine qua non : rester en-deçà du taux de l'usure.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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