Crédit immobilier : la baisse des taux ne compense pas la hausse des prix

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers n'en finissent pas de battre des records à la baisse ces cinq dernières années, ils ont même atteint leur plancher en juin 2021 et ils s'y tiennent. Face à cette situation a priori idéale pour accéder à la propriété, la hausse des prix des logements, qui n'est pas absorbée par le niveau historiquement bas des taux d'emprunt. Les mensualités de crédit sont plus lourdes de 124€ depuis 2015, selon les estimations de SeLoger et d'Empruntis. Derrière cette moyenne, se dissimulent de fortes disparités.

Un surcoût jusqu'à 490€ par mois

Le site d'annonces immobilières en ligne SeLoger et le courtier en crédit Empruntis se sont livrés à un calcul qui en dit long sur le marché immobilier français, bouleversé depuis début 2020 et la pandémie due au Covid-19. Sur la base de l'ITC (Immobilier Tout Compris)*, indice créé par ces deux partenaires qui rend bien compte de la réalité immobilière car il comprend, au-delà des prix des logements, tous les frais liés à l'acquisition (droits de mutation, coût du crédit dont la garantie et l'assurance emprunteur, taxe foncière), ils ont voulu évaluer l'impact de la flambée des prix de l'immobilier sur la capacité d'emprunt des ménages, et ce, dans les 34 plus grandes villes de France (plus de 100 000 habitants).

Entre les années 2015 et 2021, les mensualités de crédit affichent un surcoût moyen de 12%, soit 124€ additionnels à débourser par mois pour acquérir un logement. Bien que les taux d'intérêts aient entamé une lente décrue ces dernières années et que le coût de l'assurance emprunteur se soit lui aussi adouci à la faveur d’une concurrence facilitée par la réglementation, ils ne permettent pas d'oblitérer la forte hausse des prix des logements. 

S’endetter n’a jamais été aussi bon marché, mais les prix immobiliers viennent calmer le jeu.

À Paris, ville la plus chère de France et de loin, le surcoût atteint 18%, soit une mensualité qui se renchérit de 490€ sur la base d'un ITC à 14 544€ le mètre carré. La capitale n'a pas la primeur du record, qui revient à Angers, ville où l’ITC bondit de 39% pour cause de prix des logements en hausse de 56% durant cet intervalle de six années ! Pour acheter un logement dans la belle Angevine (ITC à 4 962€/m²), il faut ajouter 326€ à sa mensualité de crédit.

Ces chiffres témoignent de l'attractivité d'Angers depuis le début de la crise sanitaire et de l'engouement en général pour le Grand Ouest et ses belles localités provinciales. Sur le site SeLoger, les maisons avec jardin restent le bien le plus recherché de la préfecture du Maine-et-Loire, et de bien d'autres villes moyennes et de communes en périphérie des grandes métropoles.

Depuis la fin du premier confinement du printemps 2020, les Français jettent leur dévolu sur les maisons, le segment qui dope les prix des logements. Le dernier indice Insee/Notaires de France chiffrait l'augmentation des prix des maisons dans l'hexagone à +9,4% sur un an au troisième trimestre 2021, dans un marché immobilier qui a progressé en moyenne de 7,4%. Ce sont par ailleurs les régions qui bénéficient en priorité de cette dynamique, puisque les prix y subissent une inflation de 8,8%, supérieure à la moyenne nationale.

Les villes où les mensualités diminuent

Derrière une moyenne, se cachent toujours des disparités et quand on aborde le marché immobilier français, force est de constater une fois encore une franche hétérogénéité. Si les prix des logements, et par extension l'ITC, ont nettement augmenté à l'échelle nationale, entraînant une hausse globale des mensualités d'emprunt, quelques rares villes se distinguent par un rebond du pouvoir d'achat immobilier, généré par la baisse des prix des logements anciens.

C'est le cas de Perpignan où l'ITC recule de 14%. Le mètre carré, tous frais inclus, tombe à 2 576€, entraînant une baisse de la mensualité de 105€. En six ans, les prix de vente des logements se sont contractés de 8,5% dans cette ville pourtant à proximité immédiate de la mer et de la montagne. Deux autres grandes villes, toutes deux ouvertes sur la mer, affichent elles aussi une évolution négative depuis 2015 :

• Le Havre : mensualité en baisse de 46€ (-5%) pour un ITC à 3 558€/m² 
• Toulon : mensualité en baisse de 81€ (-8%) pour un ITC à 4 081€/m².

Pour les jeunes primo-accédants, ces villes sont les plus attractives car le pouvoir d'achat immobilier s'est amélioré, également pour les investisseurs, à condition de bien monter son projet en vérifiant la demande locative.

Voici le tableau des villes où les mensualités d'emprunt ont le plus nettement augmenté depuis 2015 :

**ITC : calculé sur la base d'un logement de 60m2 acheté à crédit sur 20 ans au taux brut de 1%