Bilan immobilier ancien 2024 : une tendance baissière qui s’atténue en 2025

L'orientation baissière du marché immobilier ancien s'est poursuivie en 2024, marquant une deuxième année consécutive de recul des prix. Selon les dernières données provisoires de l'indice Notaires-Insee, les prix ont enregistré un repli annuel de 2,1% au quatrième trimestre 2024. Cette baisse, bien que significative, s'inscrit dans un ralentissement progressif du phénomène de correction des prix amorcé depuis plusieurs trimestres.

Un ralentissement progressif de la baisse des prix immobiliers

L'analyse trimestrielle révèle une décélération notable de la tendance baissière. Alors que le premier trimestre 2024 affichait une chute de 5,2% sur un an, le second trimestre a connu un recul de 4,9%, suivi d'une baisse de 3,9% au troisième trimestre, pour finalement atteindre 2,1% au dernier trimestre. Cette évolution témoigne d'un apaisement graduel de la correction des prix, suggérant l'approche d'un possible plateau de stabilisation.

Sur l'ensemble de l'année, la distinction entre les types de biens révèle des dynamiques légèrement différenciées :

Les appartements ont vu leurs prix diminuer de 1,8% sur un an au dernier trimestre
Les maisons ont enregistré une baisse plus prononcée de 2,3% sur la même période

En comparaison trimestrielle, le marché montre des signes d'équilibrage avec une quasi-stabilité (+0,1%) au quatrième trimestre 2024, notamment soutenue par une légère hausse de 0,3% des prix des appartements.

Île-de-France : un bilan plus noir

La région parisienne se distingue par une correction plus marquée des prix immobiliers. En Île-de-France, les prix ont reculé de 3,6% sur un an au quatrième trimestre 2024, contre une baisse limitée à 1,7% dans les autres régions françaises. Cette situation s'accompagne d'un effondrement significatif des volumes de transactions dans la région capitale :

Baisse de 13% des ventes en un an
Chute de 36% en deux ans, avec seulement 102 850 transactions réalisées en 2024

Cette correction plus prononcée en Île-de-France s'explique notamment par des niveaux de prix initialement plus élevés, rendant le marché plus sensible aux contraintes de financement. Les Notaires du Grand Paris soulignent d'ailleurs que cette baisse des prix a pu entraîner des moins-values pour certains propriétaires ayant revendu leur bien après cinq ans de détention, phénomène relativement rare sur ce marché traditionnellement haussier à moyen terme.

Un marché immobilier ancien qui cherche son équilibre

Le marché immobilier ancien a connu 2 phases distinctes en 2024, comme l'explique Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) :

Une première période de correction significative des volumes et des prix
Une seconde phase marquée par "quatre baisses de taux successives, qui ont permis d'enrayer la chute des volumes et des prix"

Cette évolution en deux temps a permis d'atteindre ce que les professionnels qualifient de "palier de stabilisation". Après 6 trimestres consécutifs de baisse en comparaison trimestrielle, les prix se sont stabilisés au troisième trimestre (-0,1%) et au quatrième trimestre (+0,1%) de l’année 2024.

Cette stabilisation reste toutefois fragile et suscite des interrogations parmi les professionnels du secteur. Loïc Cantin s'interroge notamment sur la nature du rebond observé au second semestre : simple rattrapage des transactions mises en pause par les ménages empêchés par la hausse des taux d'intérêt ou d'un véritable redémarrage du marché ?

Un volume de transactions historiquement bas en 2024

Si les prix semblent se stabiliser progressivement, le volume des transactions reste à un niveau historiquement bas. L'année 2024 s'est soldée par 792 000 ventes de logements anciens, soit :

Une baisse de 9% par rapport à 2023
Un recul de 29% comparé à 2022

Cette chute spectaculaire témoigne, selon les Notaires du Grand Paris, d'une "crise qui dure, qui s'est endurcie, qui s'est allongée" et dont l'ampleur a surpris les professionnels du secteur.

Toutefois, les dernières données montrent un arrêt de la baisse du volume de transactions au quatrième trimestre 2024, retrouvant "le niveau de juin 2024". Ce rebond intervient après un recul continu depuis fin septembre 2021, selon l'analyse de l'Insee.

Comment expliquer cette évolution du marché immobilier ?

La correction des prix et la chute des volumes de transactions s'expliquent principalement par la remontée brutale des taux d'intérêt amorcée fin 2022. Ce phénomène a considérablement réduit la capacité d'emprunt des ménages français, freinant les projets d'achats de nombreux foyers et bloquant de fait tous les segments du marché du logement en France, l’ancien, mais aussi le neuf et la location. Celui qui ne peut acheter reste locataire, ce qui crée des tensions vives sur le marché locatif à cause de la diminution de l'offre.

Les baisses successives des taux directeurs intervenues en 2024 ont permis d'atténuer cette contrainte de financement et de stabiliser progressivement le marché. Toutefois, les conséquences de cette crise immobilière restent significatives, tant sur les prix que sur les volumes de transactions.

Quelles perspectives pour le marché immobilier ancien en 2025 ?

Pour l'année 2025, les professionnels anticipent un "redémarrage lent, progressif, mais certain" du marché immobilier ancien. Loïc Cantin, le président de la Fnaim, estime que le nombre de transactions devrait se stabiliser autour de "800 000 à 850 000 ventes à horizon 2025", loin des niveaux records dépassant le million de transactions observés avant la crise.

Les indicateurs prévisionnels pour avril 2025 semblent confirmer cette tendance à la stabilisation : le marché aurait touché le fond !

Ce marché immobilier encore fragile pourrait retrouver un certain dynamisme en 2025, à condition que les conditions de financement continuent de s'améliorer et que la confiance des ménages se renforce. Depuis janvier 2024, le prêt immobilier est devenu plus accessible : les taux d’intérêts sont durablement orientés à la baisse, passant de 4,50% fin 2023 à 3,40% sur la durée classique de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés).

L'évolution des prix des logements anciens constitue un indicateur clé à surveiller pour confirmer cette tendance à la stabilisation observée en fin d'année 2024.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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