Bercy veut freiner l’emballement du crédit immobilier

Nous vous en parlions début octobre : le fort dynamisme du marché immobilier contribue à l'endettement excessif des ménages, constituant lui-même un risque potentiel pour les établissements de crédit. Dans son rapport, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière se disait vigilant, sans pour autant se montrer alarmiste, et lançait dans la foulée une vaste consultation avec les parties prenantes afin de trouver des pistes pour éviter la surchauffe du crédit immobilier. Le journal Les Échos révèle les premiers éléments de ce travail collectif dont le compte rendu, prévu initialement le 4 novembre, a été ajourné pour permettre aux banques d'accorder leurs violons.

La machine du crédit immobilier tourne à plein régime

Banques, courtiers, promoteurs et consommateurs ont été conviés par Bercy à contribuer à une consultation ouverte. Sujet de préoccupation : les taux d'intérêts historiquement bas dynamisent le marché immobilier à des niveaux jamais observés, ce qui induit des risques pour la stabilité financière des ménages et des banques selon les superviseurs français et européens. Dans son diagnostic publié début octobre, le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF), instance placée sous l'autorité du ministère des Finances, mettait en lumière des "signes inquiétants" sur ce marché à plus de 1 000 milliards d'encours, stigmatisant notamment les politiques d'octroi des banques de plus en plus souples (durées allongées notamment). Les taux bas ont une incidence directe sur la rentabilité des établissements de crédit. Pour compenser des marges réduites à la portion congrue, ils jouent sur les volumes, mais c'est loin de suffire. Selon le HSCF, la marge nette des banques sur les crédits immobiliers est "quasi nulle".

Or, le crédit immobilier est le produit d'appel par excellence pour une banque, car il facilite la vente d'autres produits et services nettement plus rentables, comme l'assurance emprunteur pour ne pas la nommer. Pour damer le pion à une concurrence très agressive, les établissements proposent des taux d'intérêt toujours plus attractifs dans l'espoir de se rattraper sur le reste.

Les chiffres suivants illustrent l'évolution du crédit immobilier ces dernières années :

L'encours de crédit à l'habitat est passé d'un peu plus de 200 milliards d'euros en 1993 à près de 1 200 Md€ en 2019.
Sur un an en août, la production de crédits immobiliers a augmenté de 6,5%.
Le taux moyen des crédits est tombé de 5% juste avant la crise de 2008 à 1,30% aujourd'hui (hors assurance et coût des sûretés).
La marge brute des banques s’est contractée de 2% à 0,8% entre 2008 et 2019.
Le taux d'endettement moyen des nouveaux prêts représente actuellement plus de 5 années de revenus contre un peu plus de 3 au début des années 2000.
La durée moyenne des nouveaux prêts avoisine les 20 ans contre moins de 15 ans en 2001.

Mieux vaut prévenir que guérir

Les banques n'expriment de leur côté aucune inquiétude particulière et assurent ne pas avoir modifié leurs critères d'octroi. Elles seraient même en train de les durcir selon certains courtiers qui observent sur le terrain une réelle tendance à sélectionner plus finement les dossiers. Comme elles ont atteint voire dépassé leurs objectifs de production de crédit pour 2019, les banques ferment légèrement le robinet et filtrent les demandes de financement. Selon Frédéric Oudéa, patron de la Fédération Bancaire Française, aucun risque de surchauffe n'est observé dans le domaine du crédit immobilier. Il n'empêche, le HSCF, dont le rôle est de prévenir un risque systémique, pourrait livrer prochainement plusieurs recommandations pour éviter un surendettement des ménages et préserver la rentabilité des banques.

Première piste évoquée, encadrer le taux d'effort. Si le taux d'endettement maximum communément admis par les établissements de crédit est de 33%, il ne fait l'objet d'aucune réglementation. Dans un contexte de taux très faibles, il a tendance à augmenter comme en témoignent les chiffres de la Banque de France : fin 2018, il atteignait un peu plus de 30%, et aujourd'hui, un nouvel emprunteur sur quatre s'endette au-delà de 35%. Le régulateur pourrait obliger les banques à respecter le plafond de 33% comme il l'a fait l'an passé pour le crédit aux grandes entreprises.

Le HSCF pourrait aussi être tenté de vouloir limiter les rachats de crédit immobilier. La réglementation autorise l'établissement initial à facturer des frais de remboursement anticipé, soit 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts, le calcul le plus intéressant étant en faveur de l'emprunteur. Avec les taux bas, ces pénalités ne sont plus dissuasives. En rehaussant le plafond des 6 mois d'intérêt, les emprunteurs seraient moins tentés d'aller voir ailleurs et renégocier leur crédit immobilier.

Dernière piste, et non des moindres, relever le taux de l'usure. La logique mathématique veut en effet que les seuils de l'usure baissent eux aussi, au rythme des taux d'emprunt, puisqu'ils sont définis par rapport aux crédits octroyés le trimestre précédent. Pour mémoire, le taux d'usure représente le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) au-delà duquel les banques ne sont pas autorisées à prêter.
Ce TAEG comporte tous les frais, en plus des intérêts d’emprunt, réclamés à l'emprunteur pour lui accorder le financement. Certains professionnels proposent d'ôter l'assurance emprunteur du TAEG. Aujourd'hui, l'assurance peut représenter plus d'un tiers du coût global d'un crédit immobilier, et pour certains profils à risques (seniors, personnes malades), elle peut se révéler plus chère que les intérêts. Il est pourtant peu probable que les autorités retiennent cette idée, car l'assurance, indispensable pour sécuriser un prêt à l'habitat, est un gage de stabilité financière. La problématique des taux de l’usure n’est pas nouvelle. Nombreux sont les professionnels, en particulier les courtiers, à réclamer ces dernières années une réforme de la méthode de calcul pour éviter d’exclure du crédit des profils solvables pénalisés par les risques qu’ils incarnent (profession, santé).

Les futures recommandations du HCSF sont vivement attendues, car elles auront une influence sur la production de prêts à l’habitat de l’année 2020. Au-delà des chiffres record, le millésime 2019 restera peut-être dans les mémoires pour avoir bousculé les conditions d’accès au crédit.

source Les Échos

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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