Taux nominal attractif : attention aux autres frais d’un prêt immobilier

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Les banques attirent le chaland grâce aux taux d’intérêts affichés dans leurs annonces commerciales. Ce taux nominal ne correspond pas au coût réel d’un crédit immobilier. Pour comparer les propositions bancaires en toute objectivité, basez-vous sur le TAEG. Magnolia.fr vous explique pourquoi cet indicateur doit toujours être gardé en ligne de mire quand on cherche la meilleure offre de prêt immobilier.

Définition du taux nominal

Le taux nominal est un élément clé dans un prêt immobilier, représentant le pourcentage d'intérêts que l'emprunteur devra payer sur le capital emprunté. Ce taux est exprimé en pourcentage annuel et ne prend en compte que le coût des intérêts dus, sans inclure les autres frais liés au prêt, comme les frais de dossier ou d'assurance emprunteur. En d'autres termes, il s'agit du taux de base utilisé pour calculer les intérêts que l'emprunteur doit payer sur le capital restant dû.

En cette fin août, le taux nominal sur 20 ans oscille en moyenne entre 3,50% et 3,90% selon la qualité du dossier. Si vous empruntez 250 000€ à 3,75% sur cette maturité, il vous en coûtera 105 733€ d’intérêts, avec une mensualité de 1 482€.

Le taux nominal est souvent confondu avec le taux annuel effectif global (TAEG). Or, il est important de noter que ce dernier inclut tous les coûts annexes du prêt, offrant ainsi une vision complète du coût total du crédit pour l'emprunteur. Le taux nominal, bien que crucial pour comprendre le coût des intérêts, ne donne pas une image intégrale du coût total du prêt.

Il est donc essentiel de ne pas se limiter à la comparaison des taux nominaux lors de la recherche d'un prêt immobilier, mais de prendre également en compte le TAEG pour une évaluation précise du coût total du financement.

Tous les frais annexes d’un crédit immobilier

Le taux nominal est la partie émergée de l’iceberg. Pour connaître le coût réel de votre prêt à l’habitat, il faut intégrer toutes les autres dépenses incontournables. Les frais de dossier rémunèrent la banque pour l'analyse et le traitement de votre demande de prêt. Ils ne sont pas encadrés par la réglementation et varient en général entre 0,5% et 1,5% du montant total emprunté. La plupart des établissements bancaires imposent un montant minimum et/ou un montant plafond.

Les deux seuls types de prêt pour lesquels les banques ne sont pas libres sont le PTZ et les prêts conventionnés (Prêt Accession Sociale, Prêt Locatif Social et Prêt Épargne Logement). Les frais de dossier sont interdits pour le PTZ et le PEL, et plafonnés à 500€ pour le PAS et à 700€ pour le PLS.

Hypothèque ou caution : première garantie

Pour accorder le financement, la banque va chercher à se prémunir contre les défauts de paiement. La première des garanties est l’hypothèque ou la caution, les deux fonctionnent différemment.

L'hypothèque est une garantie réelle qui implique l'inscription d'une charge sur le bien immobilier acheté. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser son prêt, le créancier peut saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues. L'hypothèque nécessite des frais de notaire pour son inscription et sa levée, ce qui peut rendre cette option plus coûteuse.

La caution, quant à elle, est une garantie personnelle fournie par un tiers, souvent une société de cautionnement ou une mutuelle. En cas de défaut de paiement, la caution se substitue à l'emprunteur pour rembourser le prêteur. Cette option est moins coûteuse que l'hypothèque car elle n'implique pas de frais de notaire ni de frais de mainlevée en cas de vente du bien en cours de prêt ou de remboursement anticipé. Elle repose sur l'acceptation par une société de cautionnement qui est bien souvent une filiale de la banque prêteuse. La plus connue et la plus utilisée du marché est le Crédit Logement qui est issu du rapprochement des plus grands établissements bancaires.

L’intérêt de la caution est de pouvoir récupérer une partie de son coût au solde du crédit en l’absence d’incident de paiement. Le Crédit Logement restitue environ 70% de la part de versement initial au Fonds Mutuel de Garantie.

Assurance emprunteur : deuxième coût après les intérêts

La seconde protection pour la banque, sans doute la plus importante, est l’assurance emprunteur. Elle entre en jeu au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). Elle est incontournable, de même que l’hypothèque ou la caution qui a pour finalité d’intervenir dans toutes les situations non couvertes par l’assurance.

L’assurance de prêt est d’autant plus importante qu’elle coûte en moyenne un tiers du coût final du financement, soit le deuxième coût après les intérêts. Son coût est exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance), en pourcentage du capital emprunté. De même que vous pouvez mettre les banques en concurrence sur le plan du taux nominal, vous avez le droit de comparer les offres d’assurance pour sélectionner celle qui correspond à vos besoins au meilleur prix.

Sous réserve que l’assurance externe présente une équivalence de niveau de garanties avec son propre contrat, la banque est tenue de l’accepter. L’accompagnement d’un courtier vous aidera à trouver la formule compétitive adaptée à votre profil, à votre projet et aux exigences de la banque en matière de couverture minimale.

Le TAEG : seul indicateur pour comparer un prêt immobilier

Outre les frais de dossier, la garantie (hypothèque ou caution) et les primes d’assurance emprunteur, le coût d’un crédit immobilier peut également comporter :

les frais d’expertise du bien immobilier
les parts sociales dans le cas d’une banque mutualiste
les frais de courtage.

Tous ces frais additionnés permettent de calculer le TAEG, indicateur essentiel pour évaluer le coût total d'un crédit immobilier :

Il inclut tous les frais associés au prêt.
Il est exprimé en pourcentage annuel et permet de comparer efficacement différentes offres de prêt en donnant une vision globale et précise du coût total du crédit.
Obligatoire dans toute offre de prêt, le TAEG garantit la transparence en informant l'emprunteur sur le coût réel de son financement, au-delà du simple taux nominal.
Il peut varier selon les conditions du prêt, telles que la durée, le montant emprunté, et les options choisies (comme l'assurance emprunteur), offrant ainsi un outil de comparaison clé pour les futurs emprunteurs.

Il est donc essentiel de garder la tête froide quant aux taux nominaux proposés dans les annonces commerciales des banques. Reprenons notre exemple en ajoutant les frais de dossier, l’hypothèque et l’assurance emprunteur :

Taux d’assurance à 0,34% soit un coût total de 17 000€
Frais de dossier à 1 000€
Hypothèque à 2 500€
TAEG à 4,54%
Coût total du crédit : 122 733€

L’hypothèque n’est pas négociable ; quant aux frais de dossier, leur négociation a une faible portée sur le TAEG. En revanche, il est possible de diviser par deux ou trois le coût de l’assurance en optant pour une formule concurrente de celle de la banque. Un profil jeune et en bonne santé peut obtenir un taux d’assurance de 0,09% qui lui fait économiser 12 500€ et fait tomber le TAEG à 4,13%. Si vous avez souscrit au contrat bancaire, vous pouvez vous rattraper par la suite en changeant d’assurance de prêt à tout moment et sans frais grâce aux dispositions de la loi Lemoine de 2022.

Dernière information cruciale : le TAEG doit obligatoirement rester sous le taux d’usure. Celui-ci est fixé à 6,16% pour le troisième trimestre 2024 pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

Nouveau PTZ le 1er avril 2025 : une aubaine pour les primo-accédants

Face à l'effondrement du secteur de la construction en France ces 2 dernières (-22% en 2024 et -7,6% en 2023), le gouvernement a décidé d'agir. La loi de finances 2025, promulguée le 15 février dernier, contient plusieurs mesures importantes pour stimuler l'accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Parmi elles, l'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) représente une opportunité significative pour de nombreux ménages français. Le PTZ bientôt accessible partout en France pour l'achat dans le neuf Élargissement territorial complet : À partir du 1er avril 2025, le PTZ sera disponible sur l'ensemble du territoire français pour l'acquisition d'un logement neuf, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. Fin de la distinction entre zones tendues et détendues : Contrairement au dispositif actuel qui limite l'accès au PTZ dans le neuf aux zones tendues, la nouvelle version supprime cette restriction géographique. Objectif de relance : Cette mesure vise explicitement à redynamiser le secteur de la construction tout en facilitant l'accès à la propriété pour les ménages modestes. Cette évolution représente un changement significatif par rapport au dispositif en vigueur depuis 2024, qui avait considérablement réduit le périmètre d'application du PTZ. Actuellement, ce prêt avantageux n'est accessible que pour l'achat d'appartements neufs en zones tendues (où la demande de logements dépasse l'offre disponible) ou de logements anciens en zones détendues, avec l'obligation de réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique. La maison individuelle avait par ailleurs été exclue du PTZ en 2021. PTZ version 2025 : un dispositif attractif mais encadré Le PTZ est un crédit immobilier sans intérêt et sans frais pour les particuliers primo-accédants, l'État prenant en charge ces coûts auprès des établissements bancaires. Cette aide précieuse à l'accession à la propriété reste néanmoins soumise à plusieurs conditions importantes : Limitation du montant : Le prêt peut couvrir au maximum 50% du coût total de l'acquisition d’un appartement et 30% pour une maison individuelle, ce qui implique nécessairement de compléter le financement par un prêt immobilier classique, complété ou non d’autres financements (apport personnel, prêt aidé ou conventionné, prêt familial). Durée maximale : La période de remboursement ne peut excéder 25 ans. Statut de primo-accédant : Les bénéficiaires ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Plafonds de ressources : Les revenus annuels, évalués via le revenu fiscal de référence de l'année N-2, doivent rester sous certains seuils. Pour les logements anciens, les règles demeurent inchangées : le PTZ reste limité aux acquisitions en zones détendues (B2 et C), avec l'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25% du coût total de l'opération immobilière. Cette nouvelle version du PTZ est en place jusqu’au 31 décembre 2027. Important : Le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur, à l’instar de tout prêt immobilier. Pour faire des économies sur cette dépense obligatoire, faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Impact et perspectives pour les primo-accédants Valérie Létard, ministre du Logement, qualifie cette extension du PTZ de "mesure décisive pour relancer la construction et permettre à davantage de ménages modestes d'accéder à la propriété". Cependant, l'impact réel de cette réforme doit être nuancé, puisque de nombreux primo-accédants se tournent traditionnellement vers le marché de l'ancien, plus accessible en termes de prix que le neuf. Sur les plus de 45 000 PTZ octroyés en 2024, plus de 17 000 ont concerné les logements anciens. Néanmoins, pour ceux qui envisagent l'achat d'un logement neuf, cette évolution représente une opportunité substantielle. Le PTZ constitue en effet un levier financier considérable, permettant de réduire significativement le coût total du crédit immobilier et ainsi d'améliorer la capacité d'emprunt des ménages modestes. Pour déterminer si votre projet immobilier se situe en zone tendue ou détendue (ce qui reste pertinent pour les achats dans l'ancien), le site service-public.fr propose un simulateur accessible à tous. Cette distinction devient cependant caduque pour les acquisitions dans le neuf à partir du 1er avril 2025. Quelles sont les mesures complémentaires pour favoriser l'accession à la propriété ? L'élargissement du PTZ s'inscrit dans un ensemble plus large de mesures destinées à soutenir l'accession à la propriété et le secteur de la construction. La loi de finances 2025 introduit également 2 autres dispositions importantes qui entreront en vigueur au 1er avril : Exonération fiscale pour les donations familiales Les donations en euros effectuées par les parents et grands-parents à leurs enfants ou petits-enfants seront exonérées jusqu'à 300 000 €, à condition que ces sommes soient destinées à l'achat d'un logement neuf pour l'habitation principale ou la location longue durée. Protection contre la hausse des frais de notaire Bien que les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés "frais de notaire") puissent augmenter dans certains départements si les conseils départementaux le décident, les primo-accédants ne sont pas concernés par ces éventuelles hausses. Ces mesures complémentaires renforcent l'attrait du dispositif global et témoignent d'une volonté politique de soutenir activement l'accession à la propriété, particulièrement pour les primo-accédants qui représentent un segment crucial du marché immobilier. Le cumul PTZ et MaPrimRénov’ Autre changement majeur pour les primo-accédants qui engagent des travaux de rénovation, la possibilité de coupler PTZ et l’aide financière de MaPrimRénov’. Jusqu’à présent, il était impossible de cumuler les 2 dispositifs avant 5 ans. Cette règle dissuadait le passage à l’acte, l’achat comme la rénovation. Un décret publié au Journal Officiel le 20 mars dernier oblitère cette restriction : les ménages modestes et très modestes ayant recours au PTZ pour un achat dans l’ancien peuvent désormais bénéficier de MaPrimRénov’, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité. Le texte précise que le montant maximal de l’ensemble des aides publiques (hors aides fiscales) est rehaussé de 80% à 90% du coût des travaux engagés. L'extension du PTZ à l'ensemble du territoire pour l'achat dans le neuf constitue donc une opportunité significative pour de nombreux ménages modestes qui aspirent à devenir propriétaires, tout en représentant un levier potentiellement efficace pour la relance d'un secteur économique en difficulté. Le renforcement de l’aide à l’accession s’accompagne de la possibilité de profiter conjointement de MaPrimRénov’ si vous sollicitez un PTZ dans l’ancien.

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Cumul emploi-retraite en 2025 : suis-je obligé d’adhérer à la mutuelle entreprise ?

Le cumul emploi-retraite est une solution prisée par de nombreux seniors souhaitant compléter leurs revenus tout en restant actifs professionnellement. Cependant, une question récurrente se pose : un salarié en cumul emploi-retraite est-il tenu d'adhérer à la mutuelle d'entreprise ? Peut-il en être dispensé ? Voyons quelles sont les règles en vigueur en 2025 quant à la couverture santé d'un salarié qui cumule emploi et retraite. Mutuelle d’entreprise : une obligation pour tous les salariés Depuis la loi ANI (Accord National Interprofessionnel) de 2016, toutes les entreprises du secteur privé ont l'obligation de proposer une mutuelle santé collective à leurs salariés. Cette mesure vise à assurer une couverture santé minimale aux travailleurs, y compris ceux en cumul emploi-retraite. Cette adhésion obligatoire à la mutuelle entreprise s’applique progressivement aux fonctionnaires depuis le 1er janvier 2025. En principe, tout salarié d'une entreprise doit adhérer à la mutuelle collective, sans distinction d'âge ni de statut (actif ou retraité). Ainsi, si vous reprenez une activité salariée après votre retraite, vous serez soumis aux mêmes règles que les autres employés concernant la couverture santé obligatoire. La mutuelle mise en place par l’employeur est obligatoirement une mutuelle responsable qui respecte un cahier des charges réglementaires incluant un panier de soins minimum. Les entreprises peuvent souscrire un contrat d’un niveau supérieur. Vous êtes TNS senior : les travailleurs non salariés (artisans, commerçants, professions libérales) ne sont pas tenus de souscrire une complémentaire santé, mais ils bénéficient du dispositif prévu par la loi Madelin qui permet de déduire de ses revenus les cotisations de mutuelle santé, de retraite complémentaire et de prévoyance. Le cadre fiscal de la loi Madelin s’applique si vous cumulez emploi-retraite dès lors que vous êtes à jour dans vos cotisations obligatoires d’assurance maladie/vieillesse. Les cas de dispense d'adhésion à la mutuelle collective Bien que l'adhésion à la mutuelle d'entreprise soit obligatoire, certains salariés peuvent en être dispensés sous certaines conditions. Si vous êtes en situation de cumul emploi-retraite, vous pouvez être exempté de cette obligation dans les cas suivants : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle individuelle Si, au moment de votre embauche ou de la reprise d'emploi, vous bénéficiez d'une mutuelle santé senior à titre individuel, vous pouvez demander une dispense d'adhésion. Cette dispense est cependant temporaire et n'est valable que jusqu'à la date d'échéance de votre contrat individuel. Une fois cette date atteinte, vous serez contraint d'adhérer à la mutuelle collective de votre entreprise. Vous bénéficiez d'une mutuelle collective par ailleurs Un autre cas de dispense concerne les salariés qui sont déjà couverts par une mutuelle collective obligatoire. Cela peut se présenter sous plusieurs formes : Vous êtes couvert par la mutuelle d'entreprise de votre conjoint en tant qu’ayant droit : certains contrats prévoient une couverture familiale, ce qui vous permet de refuser l'adhésion à une autre mutuelle collective. Vous avez une autre activité salariée avec une mutuelle obligatoire : si vous cumulez plusieurs emplois, vous pouvez éviter de souscrire à plusieurs contrats de mutuelle et opter pour la mutuelle collective la mieux adaptée à vos besoins de santé. Vous êtes en CDD ou à temps partiel Les salariés en CDD de courte durée (moins de 3 mois) ou travaillant à temps partiel peuvent également demander une dispense si la cotisation représente un pourcentage trop élevé de leur rémunération (au moins 10% de leur salaire). Pourquoi adhérer à la mutuelle d’entreprise même en cumul emploi-retraite ? Même si vous pouvez être dispensé de la mutuelle collective, il peut être intéressant d'y adhérer pour plusieurs raisons : Un coût réduit : l'employeur prend en charge au moins 50% des cotisations, ce qui rend la mutuelle souvent plus avantageuse qu'un contrat individuel. Des garanties intéressantes : les mutuelles collectives proposent souvent des niveaux de remboursement supérieurs aux contrats individuels. Possibilité d'une surcomplémentaire : si la mutuelle d'entreprise ne couvre pas suffisamment certains frais, vous pouvez souscrire une surcomplémentaire santé pour renforcer votre protection. par un troisième niveau de remboursement. Vous pouvez cibler le ou les postes de soins mal couverts, par un surcomplémentaire dentaire par exemple. Démarches pour demander une dispense à la mutuelle entreprise Si vous souhaitez être dispensé d'adhérer à la mutuelle d'entreprise, vous devez effectuer une demande officielle auprès de votre employeur. Voici les étapes à suivre : Rédiger une demande écrite : il faut formuler une demande de dispense par courrier ou e-mail, accompagnée des justificatifs nécessaires. Fournir les documents justificatifs : cela peut inclure une attestation de couverture individuelle ou de mutuelle collective d'un autre employeur. Respecter les délais : votre demande doit être soumise au moment de votre embauche ou à la date de mise en place du contrat collectif. Récapitulatif des cas de dispense pour un salarié en cumul emploi-retraite : Cas de dispense Conditions Mutuelle individuelle Dispense temporaire jusqu’à échéance du contrat Déjà couvert par une autre mutuelle collective Mutuelle du conjoint ou d’un autre employeur CDD de courte durée Moins de 3 mois Temps partiel Si cotisation trop élevée En 2025, un salarié en situation de cumul emploi-retraite est en principe tenu d'adhérer à la mutuelle de son entreprise. Cependant, des cas de dispense existent, notamment si vous bénéficiez d’une autre couverture santé. Il est donc essentiel d'examiner votre situation avant de faire votre choix et de bien comparer les garanties offertes. Le cas échéant, vous renforcez certaines garanties par une surcomplémentaire. Dans tous les cas, une bonne couverture santé reste indispensable pour faire face aux frais médicaux et aux restes à charge, en particulier après la retraite.

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