Taux nominal attractif : attention aux autres frais d’un prêt immobilier

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Les banques attirent le chaland grâce aux taux d’intérêts affichés dans leurs annonces commerciales. Ce taux nominal ne correspond pas au coût réel d’un crédit immobilier. Pour comparer les propositions bancaires en toute objectivité, basez-vous sur le TAEG. Magnolia.fr vous explique pourquoi cet indicateur doit toujours être gardé en ligne de mire quand on cherche la meilleure offre de prêt immobilier.

Définition du taux nominal

Le taux nominal est un élément clé dans un prêt immobilier, représentant le pourcentage d'intérêts que l'emprunteur devra payer sur le capital emprunté. Ce taux est exprimé en pourcentage annuel et ne prend en compte que le coût des intérêts dus, sans inclure les autres frais liés au prêt, comme les frais de dossier ou d'assurance emprunteur. En d'autres termes, il s'agit du taux de base utilisé pour calculer les intérêts que l'emprunteur doit payer sur le capital restant dû.

En cette fin août, le taux nominal sur 20 ans oscille en moyenne entre 3,50% et 3,90% selon la qualité du dossier. Si vous empruntez 250 000€ à 3,75% sur cette maturité, il vous en coûtera 105 733€ d’intérêts, avec une mensualité de 1 482€.

Le taux nominal est souvent confondu avec le taux annuel effectif global (TAEG). Or, il est important de noter que ce dernier inclut tous les coûts annexes du prêt, offrant ainsi une vision complète du coût total du crédit pour l'emprunteur. Le taux nominal, bien que crucial pour comprendre le coût des intérêts, ne donne pas une image intégrale du coût total du prêt.

Il est donc essentiel de ne pas se limiter à la comparaison des taux nominaux lors de la recherche d'un prêt immobilier, mais de prendre également en compte le TAEG pour une évaluation précise du coût total du financement.

Tous les frais annexes d’un crédit immobilier

Le taux nominal est la partie émergée de l’iceberg. Pour connaître le coût réel de votre prêt à l’habitat, il faut intégrer toutes les autres dépenses incontournables. Les frais de dossier rémunèrent la banque pour l'analyse et le traitement de votre demande de prêt. Ils ne sont pas encadrés par la réglementation et varient en général entre 0,5% et 1,5% du montant total emprunté. La plupart des établissements bancaires imposent un montant minimum et/ou un montant plafond.

Les deux seuls types de prêt pour lesquels les banques ne sont pas libres sont le PTZ et les prêts conventionnés (Prêt Accession Sociale, Prêt Locatif Social et Prêt Épargne Logement). Les frais de dossier sont interdits pour le PTZ et le PEL, et plafonnés à 500€ pour le PAS et à 700€ pour le PLS.

Hypothèque ou caution : première garantie

Pour accorder le financement, la banque va chercher à se prémunir contre les défauts de paiement. La première des garanties est l’hypothèque ou la caution, les deux fonctionnent différemment.

L'hypothèque est une garantie réelle qui implique l'inscription d'une charge sur le bien immobilier acheté. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser son prêt, le créancier peut saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues. L'hypothèque nécessite des frais de notaire pour son inscription et sa levée, ce qui peut rendre cette option plus coûteuse.

La caution, quant à elle, est une garantie personnelle fournie par un tiers, souvent une société de cautionnement ou une mutuelle. En cas de défaut de paiement, la caution se substitue à l'emprunteur pour rembourser le prêteur. Cette option est moins coûteuse que l'hypothèque car elle n'implique pas de frais de notaire ni de frais de mainlevée en cas de vente du bien en cours de prêt ou de remboursement anticipé. Elle repose sur l'acceptation par une société de cautionnement qui est bien souvent une filiale de la banque prêteuse. La plus connue et la plus utilisée du marché est le Crédit Logement qui est issu du rapprochement des plus grands établissements bancaires.

L’intérêt de la caution est de pouvoir récupérer une partie de son coût au solde du crédit en l’absence d’incident de paiement. Le Crédit Logement restitue environ 70% de la part de versement initial au Fonds Mutuel de Garantie.

Assurance emprunteur : deuxième coût après les intérêts

La seconde protection pour la banque, sans doute la plus importante, est l’assurance emprunteur. Elle entre en jeu au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). Elle est incontournable, de même que l’hypothèque ou la caution qui a pour finalité d’intervenir dans toutes les situations non couvertes par l’assurance.

L’assurance de prêt est d’autant plus importante qu’elle coûte en moyenne un tiers du coût final du financement, soit le deuxième coût après les intérêts. Son coût est exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance), en pourcentage du capital emprunté. De même que vous pouvez mettre les banques en concurrence sur le plan du taux nominal, vous avez le droit de comparer les offres d’assurance pour sélectionner celle qui correspond à vos besoins au meilleur prix.

Sous réserve que l’assurance externe présente une équivalence de niveau de garanties avec son propre contrat, la banque est tenue de l’accepter. L’accompagnement d’un courtier vous aidera à trouver la formule compétitive adaptée à votre profil, à votre projet et aux exigences de la banque en matière de couverture minimale.

Le TAEG : seul indicateur pour comparer un prêt immobilier

Outre les frais de dossier, la garantie (hypothèque ou caution) et les primes d’assurance emprunteur, le coût d’un crédit immobilier peut également comporter :

les frais d’expertise du bien immobilier
les parts sociales dans le cas d’une banque mutualiste
les frais de courtage.

Tous ces frais additionnés permettent de calculer le TAEG, indicateur essentiel pour évaluer le coût total d'un crédit immobilier :

Il inclut tous les frais associés au prêt.
Il est exprimé en pourcentage annuel et permet de comparer efficacement différentes offres de prêt en donnant une vision globale et précise du coût total du crédit.
Obligatoire dans toute offre de prêt, le TAEG garantit la transparence en informant l'emprunteur sur le coût réel de son financement, au-delà du simple taux nominal.
Il peut varier selon les conditions du prêt, telles que la durée, le montant emprunté, et les options choisies (comme l'assurance emprunteur), offrant ainsi un outil de comparaison clé pour les futurs emprunteurs.

Il est donc essentiel de garder la tête froide quant aux taux nominaux proposés dans les annonces commerciales des banques. Reprenons notre exemple en ajoutant les frais de dossier, l’hypothèque et l’assurance emprunteur :

Taux d’assurance à 0,34% soit un coût total de 17 000€
Frais de dossier à 1 000€
Hypothèque à 2 500€
TAEG à 4,54%
Coût total du crédit : 122 733€

L’hypothèque n’est pas négociable ; quant aux frais de dossier, leur négociation a une faible portée sur le TAEG. En revanche, il est possible de diviser par deux ou trois le coût de l’assurance en optant pour une formule concurrente de celle de la banque. Un profil jeune et en bonne santé peut obtenir un taux d’assurance de 0,09% qui lui fait économiser 12 500€ et fait tomber le TAEG à 4,13%. Si vous avez souscrit au contrat bancaire, vous pouvez vous rattraper par la suite en changeant d’assurance de prêt à tout moment et sans frais grâce aux dispositions de la loi Lemoine de 2022.

Dernière information cruciale : le TAEG doit obligatoirement rester sous le taux d’usure. Celui-ci est fixé à 6,16% pour le troisième trimestre 2024 pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus.

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Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus pourront toutefois bénéficier de l’exonération s'ils revendent avant un délai de 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation dans un EHPAD. Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 envisage par ailleurs de modifier le calcul des plus-values hors vente de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des éventuels abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux prélèvements sociaux, et au bout de 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux. Après déduction de l’abattement, la plus-value est imposée au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxe totale de 36,2%. Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où pullulent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin du Pinel en 2025 Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, le Pinel bénéficie toutefois d’un court sursis, puisque la date butoir a été reportée au 31 mars 2025. Pour profiter de l’avantage fiscal lié au Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acheter dans le neuf ne vient remplacer le Pinel. L’État préfère favoriser la rénovation des logements anciens par le biais de MaPrimRénov et du Prêt à Taux Zéro (PTZ). PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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