Taux nominal attractif : attention aux autres frais d’un prêt immobilier

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Les banques attirent le chaland grâce aux taux d’intérêts affichés dans leurs annonces commerciales. Ce taux nominal ne correspond pas au coût réel d’un crédit immobilier. Pour comparer les propositions bancaires en toute objectivité, basez-vous sur le TAEG. Magnolia.fr vous explique pourquoi cet indicateur doit toujours être gardé en ligne de mire quand on cherche la meilleure offre de prêt immobilier.

Définition du taux nominal

Le taux nominal est un élément clé dans un prêt immobilier, représentant le pourcentage d'intérêts que l'emprunteur devra payer sur le capital emprunté. Ce taux est exprimé en pourcentage annuel et ne prend en compte que le coût des intérêts dus, sans inclure les autres frais liés au prêt, comme les frais de dossier ou d'assurance emprunteur. En d'autres termes, il s'agit du taux de base utilisé pour calculer les intérêts que l'emprunteur doit payer sur le capital restant dû.

En cette fin août, le taux nominal sur 20 ans oscille en moyenne entre 3,50% et 3,90% selon la qualité du dossier. Si vous empruntez 250 000€ à 3,75% sur cette maturité, il vous en coûtera 105 733€ d’intérêts, avec une mensualité de 1 482€.

Le taux nominal est souvent confondu avec le taux annuel effectif global (TAEG). Or, il est important de noter que ce dernier inclut tous les coûts annexes du prêt, offrant ainsi une vision complète du coût total du crédit pour l'emprunteur. Le taux nominal, bien que crucial pour comprendre le coût des intérêts, ne donne pas une image intégrale du coût total du prêt.

Il est donc essentiel de ne pas se limiter à la comparaison des taux nominaux lors de la recherche d'un prêt immobilier, mais de prendre également en compte le TAEG pour une évaluation précise du coût total du financement.

Tous les frais annexes d’un crédit immobilier

Le taux nominal est la partie émergée de l’iceberg. Pour connaître le coût réel de votre prêt à l’habitat, il faut intégrer toutes les autres dépenses incontournables. Les frais de dossier rémunèrent la banque pour l'analyse et le traitement de votre demande de prêt. Ils ne sont pas encadrés par la réglementation et varient en général entre 0,5% et 1,5% du montant total emprunté. La plupart des établissements bancaires imposent un montant minimum et/ou un montant plafond.

Les deux seuls types de prêt pour lesquels les banques ne sont pas libres sont le PTZ et les prêts conventionnés (Prêt Accession Sociale, Prêt Locatif Social et Prêt Épargne Logement). Les frais de dossier sont interdits pour le PTZ et le PEL, et plafonnés à 500€ pour le PAS et à 700€ pour le PLS.

Hypothèque ou caution : première garantie

Pour accorder le financement, la banque va chercher à se prémunir contre les défauts de paiement. La première des garanties est l’hypothèque ou la caution, les deux fonctionnent différemment.

L'hypothèque est une garantie réelle qui implique l'inscription d'une charge sur le bien immobilier acheté. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser son prêt, le créancier peut saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues. L'hypothèque nécessite des frais de notaire pour son inscription et sa levée, ce qui peut rendre cette option plus coûteuse.

La caution, quant à elle, est une garantie personnelle fournie par un tiers, souvent une société de cautionnement ou une mutuelle. En cas de défaut de paiement, la caution se substitue à l'emprunteur pour rembourser le prêteur. Cette option est moins coûteuse que l'hypothèque car elle n'implique pas de frais de notaire ni de frais de mainlevée en cas de vente du bien en cours de prêt ou de remboursement anticipé. Elle repose sur l'acceptation par une société de cautionnement qui est bien souvent une filiale de la banque prêteuse. La plus connue et la plus utilisée du marché est le Crédit Logement qui est issu du rapprochement des plus grands établissements bancaires.

L’intérêt de la caution est de pouvoir récupérer une partie de son coût au solde du crédit en l’absence d’incident de paiement. Le Crédit Logement restitue environ 70% de la part de versement initial au Fonds Mutuel de Garantie.

Assurance emprunteur : deuxième coût après les intérêts

La seconde protection pour la banque, sans doute la plus importante, est l’assurance emprunteur. Elle entre en jeu au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi). Elle est incontournable, de même que l’hypothèque ou la caution qui a pour finalité d’intervenir dans toutes les situations non couvertes par l’assurance.

L’assurance de prêt est d’autant plus importante qu’elle coûte en moyenne un tiers du coût final du financement, soit le deuxième coût après les intérêts. Son coût est exprimé par le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance), en pourcentage du capital emprunté. De même que vous pouvez mettre les banques en concurrence sur le plan du taux nominal, vous avez le droit de comparer les offres d’assurance pour sélectionner celle qui correspond à vos besoins au meilleur prix.

Sous réserve que l’assurance externe présente une équivalence de niveau de garanties avec son propre contrat, la banque est tenue de l’accepter. L’accompagnement d’un courtier vous aidera à trouver la formule compétitive adaptée à votre profil, à votre projet et aux exigences de la banque en matière de couverture minimale.

Le TAEG : seul indicateur pour comparer un prêt immobilier

Outre les frais de dossier, la garantie (hypothèque ou caution) et les primes d’assurance emprunteur, le coût d’un crédit immobilier peut également comporter :

les frais d’expertise du bien immobilier
les parts sociales dans le cas d’une banque mutualiste
les frais de courtage.

Tous ces frais additionnés permettent de calculer le TAEG, indicateur essentiel pour évaluer le coût total d'un crédit immobilier :

Il inclut tous les frais associés au prêt.
Il est exprimé en pourcentage annuel et permet de comparer efficacement différentes offres de prêt en donnant une vision globale et précise du coût total du crédit.
Obligatoire dans toute offre de prêt, le TAEG garantit la transparence en informant l'emprunteur sur le coût réel de son financement, au-delà du simple taux nominal.
Il peut varier selon les conditions du prêt, telles que la durée, le montant emprunté, et les options choisies (comme l'assurance emprunteur), offrant ainsi un outil de comparaison clé pour les futurs emprunteurs.

Il est donc essentiel de garder la tête froide quant aux taux nominaux proposés dans les annonces commerciales des banques. Reprenons notre exemple en ajoutant les frais de dossier, l’hypothèque et l’assurance emprunteur :

Taux d’assurance à 0,34% soit un coût total de 17 000€
Frais de dossier à 1 000€
Hypothèque à 2 500€
TAEG à 4,54%
Coût total du crédit : 122 733€

L’hypothèque n’est pas négociable ; quant aux frais de dossier, leur négociation a une faible portée sur le TAEG. En revanche, il est possible de diviser par deux ou trois le coût de l’assurance en optant pour une formule concurrente de celle de la banque. Un profil jeune et en bonne santé peut obtenir un taux d’assurance de 0,09% qui lui fait économiser 12 500€ et fait tomber le TAEG à 4,13%. Si vous avez souscrit au contrat bancaire, vous pouvez vous rattraper par la suite en changeant d’assurance de prêt à tout moment et sans frais grâce aux dispositions de la loi Lemoine de 2022.

Dernière information cruciale : le TAEG doit obligatoirement rester sous le taux d’usure. Celui-ci est fixé à 6,16% pour le troisième trimestre 2024 pour les prêts immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. 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Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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