La capacité d’emprunt s’améliore grâce à la baisse des taux d’intérêts depuis le début de l’année 2024. Si vous détenez un crédit immobilier, vous pouvez peut-être envisager de renégocier le taux nominal pour réduire la facture. Profitez en complément du levier du changement d’assurance emprunteur pour optimiser les économies.
Renégocier son prêt immobilier grâce à la baisse des taux
Après deux années de hausse constante, les taux d’intérêts du crédit immobilier ont entamé leur décrue en janvier dernier. L’amélioration des conditions monétaires (taux de la Banque Centrale Européenne, maîtrise de l’inflation) a permis aux banques de détail d’ajuster leurs barèmes de taux à la baisse, ce qui avantage la capacité d’emprunt des ménages.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 4,21% en décembre 2023 à 3,73% en juin 2024, soit un recul de 48 points de base. Un crédit immobilier de 200 000€ sur 20 ans coûtait alors 96 209€ d’intérêts, contre 84 087€ actuellement, soit un gain de 14,4%.
Si vous avez contracté un prêt immobilier fin 2023, au plus fort de la remontée de taux, vous pouvez envisager de renégocier le taux avec votre banque ou de faire racheter le crédit par un établissement concurrent. Dans l’absolu, la renégociation ou le rachat de prêt immobilier est pertinent si les 3 conditions suivantes sont remplies :
- Vous êtes dans le premier tiers de remboursement, voire la première moitié si le montant est élevé : c’est durant cette période que les mensualités de crédit sont principalement constituées d’intérêts.
- L’écart entre le taux actuel et le taux que vous pouvez obtenir est d’au moins 0,70%, voire 1% : le différentiel doit être suffisant pour couvrir les frais liés au rachat de prêt immobilier (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de nouvelle garantie, frais de courtage).
- Le capital restant dû est au moins de 50 000€.
Faites des simulations en ligne et prenez rendez-vous avec un courtier pour vous aider dans cette démarche. Cet expert saura à quelle porte frapper pour négocier les meilleures conditions.
Changer son assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine
L’assurance emprunteur est le coût caché de votre crédit immobilier, mais sachez qu’elle représente la deuxième dépense après les intérêts. D’où l’importance de la négocier.
Malgré le libre choix du contrat introduit par la loi Lagarde, l’immense majorité des emprunteurs souscrivent à l’assurance de groupe proposée par la banque, et ce, alors le tarif est jusqu’à quatre fois plus élevé que ceux des offres externes individualisées. Comme il est difficile pour l'emprunteur de négocier l’assurance lors de la demande de financement, le législateur a instauré le changement en cours de prêt.
Depuis 2022, la loi Lemoine permet ainsi de substituer l’assurance bancaire à tout moment par une formule concurrente plus compétitive. Vous pouvez ainsi optimiser le coût de votre crédit immobilier.
Notez que le changement d’assurance emprunteur est systématique si vous faites racheter votre crédit par un autre établissement bancaire. Celui-ci vous proposera d’emblée son contrat maison que vous êtes libre de souscrire ou de refuser si vous trouvez une offre à garanties au moins équivalentes.
Conseil : pour éviter de compromettre le rachat de votre crédit immobilier, souscrivez à l’assurance du prêteur et changez dans la foulée. La substitution peut se faire dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
Quelles économies avec le changement d’assurance emprunteur ?
L’intérêt de changer d’assurance emprunteur est d’abord financier. Avec des offres entre deux et quatre fois moins chères, les assureurs alternatifs concurrencent largement les bancassureurs et leurs contrats mutualisés. Sur la durée restante de remboursement, la substitution d’assurance peut générer plusieurs milliers d’euros d’économies.
Prenons l’exemple d’un emprunteur âgé entre 25 et 35 ans, qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance emprunteur bancaire au taux de 0,34%. L’assurance lui coûte 57€ par mois pour un total de 13 600€. En optant le mois suivant pour une assurance individuelle au taux de 0,09% (taux moyen constaté chez Magnolia.fr pour ce type de profil), il économise 10 000€ !
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juillet 2024 pour constater le gain potentiel à changer d’assurance emprunteur le plus tôt après avoir signé le contrat.
Comment changer d’assurance de prêt immobilier ?
Rien de plus simple. Il suffit de mettre les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier, puis de sélectionner le devis d’assurance le plus compétitif qui répond aux exigences de la banque. Rappelons que l’acceptation par le prêteur d’une assurance déléguée repose sur une condition sine qua non : l’équivalence de niveau de garanties, ce qui signifie que le nouveau contrat doit présenter une couverture en tout point équivalente à celle de l’ancien.
L’équivalence de garanties reste toutefois une notion complexe sur laquelle les banques ne se privent pas de jouer pour faire échouer une demande de substitution. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance emprunteur pour trouver le contrat adéquat qui satisfait à vos besoins et aux contraintes formulées par la banque.
Cette dernière dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser, et motiver par écrit tout éventuel refus, formulé uniquement sur la base des garanties assurance emprunteur. En cas d’acceptation, la rédaction de l’avenant au contrat est gratuite.
