En cas d’emprunt à deux pour l’achat d’un bien immobilier, chacun est couvert par une assurance emprunteur. Une quotité d’assurance sur chaque tête est alors définie lors de la souscription. Elle ne doit pas être confondue avec la quotité d’acquisition qui fixe le droit de propriété de chacun des acquéreurs. Explications.
Définition de la quotité d’assurance emprunteur
Si vous empruntez seul pour acquérir un logement, l’assurance qui intervient en cas de défaillance de votre part (décès, invalidité et incapacité de travail) couvre obligatoirement l’intégralité de la somme prêtée. Si vous décédez en cours de prêt, l’assurance rembourse la banque à hauteur du capital restant dû. En cas d’emprunt à deux, la question des quotités se pose.
Lors de la souscription à l’assurance de prêt immobilier, vous devez faire le choix d’une quotité d’assurance, c’est-à-dire la part de capital à garantir par l’assureur pour chaque emprunteur. La quotité fixe le niveau de protection de chaque assuré. L’emprunt doit être couvert au moins à 100% de son montant. Vous pouvez aller jusqu’à 200%, soit 100% sur chaque tête pour une protection optimale.
Le bon choix de la quotité d’assurance de prêt
Il n’existe pas de répartition idéale de la quotité. Celle-ci doit être définie en fonction du projet et du profil de chacun. Une quotité à 100% sur chaque tête signifie que le coût de l’assurance est doublé. Cette répartition optimise votre protection dans toutes les situations, mais elle coûte cher.
Si vous investissez dans un bien locatif, une quotité à 50/50 peut suffire, car les loyers perçus permettent de compenser les conséquences financières d’un coup dur et le bien peut être revendu le cas échéant. Il en est de même pour une résidence secondaire qui peut elle aussi être revendue.
Pour l’achat de la résidence principale, un logement dont on ne peut se passer, la répartition est plus complexe et se fera en fonction des risques incarnés par chacun et de ses revenus. Ainsi, le co-emprunteur disposant du plus gros salaire pourra payer la cotisation la plus élevée en se couvrant à 70% et l’autre à 30%. Si le premier décède, le second aura à sa charge les 30% du capital restant dû, l’assurance remboursant les 70% à la banque.
Il convient de s’interroger sur divers paramètres pour déterminer la répartition la plus équitable et la plus favorable pour les deux emprunteurs :
- les revenus de chacun
- la capacité de remboursement du conjoint survivant en cas de décès
- les risques liés à l’âge, l’état de santé et la profession
- la nature de l’achat immobilier.
Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour vous aider à sélectionner le contrat qui convient à votre situation, assorti d’une quotité qui protège au mieux chaque emprunteur.
Distinction entre quotité d’assurance et quotité d’acquisition
Comme indiqué plus haut, la quotité fixe la part de capital couvert par l’assurance pour chaque emprunteur. Elle n’a rien à voir avec la quotité d’acquisition qui détermine le droit de propriété de chacun. Même si l’assurance prend en charge l’intégralité du capital restant dû en cas de décès d’un co-emprunteur, l’emprunteur survivant reste propriétaire à hauteur des parts définies dans l’acte notarié.
Lors de la signature de l’acte de vente, les pourcentages d’acquisition sont clairement définis ; à défaut, la propriété est partagée en deux équitablement, soit 50/50.
Dans le cadre d’un achat immobilier à deux, l’acte notarié va stipuler la quotité d’acquisition qui peut être déterminée en fonction de l’apport personnel de chacun. L’apport est la somme dont dispose l’emprunteur pour diminuer le montant du crédit ; il peut notamment servir à régler les frais de notaire, les frais de dossier ou/et la garantie (hypothèque ou caution).
Exemple :
- Vous souhaitez acquérir votre résidence principale au prix de vente de 300 000€. L’un de vous peut financer à hauteur de 12% grâce à un apport personnel de 40 000€. Le montant du prêt nécessaire pour financer l’achat est donc de 260 000€. L’assurance emprunteur vous couvre de manière équilibrée à 70% de ce montant sur chaque tête.
- La quotité d’acquisition de celui qui dispose d’un apport personnel est calculée ainsi :
((40 000 + (260 000/2)) / 300 000 x 100 = 56,66%
- En cas de revente du bien ou de séparation, l’emprunteur concerné récupère ce ratio de 56,66%.
La répartition du droit de propriété peut être de 50/50, quel que soit le niveau d’apport personnel de chacun. Il est vivement conseillé de déclarer l’origine des fonds chez le notaire. En cas de revente, chacun récupère son apport personnel à l’euro près et la plus-value éventuelle à la revente est partagée à parts égales. En cas de séparation, l’un peut racheter la part de l’autre, soit 50%, déduction faite de son apport personnel.
Acheter un bien immobilier à deux nécessite de faire des choix éclairés pour protéger chacun équitablement et éviter les litiges en cas de conflit. Le notaire est un expert du droit immobilier et du droit de la famille, et vous conseillera au mieux de vos intérêts.
