Depuis juin 2022, la loi Lemoine a renforcé les droits des emprunteurs leur permettant de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment. Nombreux sont ceux qui en ont profité dès la mise en application du dispositif, malheureusement le mouvement s’essouffle par faute de communication et de mauvaise grâce des banques. C’est à votre tour de faire des économies substantielles en remplaçant l’assurance du prêteur par une nouvelle assurance moins chère et mieux adaptée.
Évolution sur le marché de l’assurance emprunteur
Adoptée par le Parlement en février 2022, la loi Lemoine, du nom de la députée Patricia Lemoine qui fut à l’initiative du texte, permet de changer d’assurance de prêt immobilier quand on le souhaite. Elle est entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour tous les nouveaux prêts immobiliers couverts par une assurance emprunteur, et à compter du 1er septembre suivant pour les contrats en stock.
Résultats mitigés
Le postulat de la loi Lemoine, à savoir pouvoir facilement substituer l’assurance en cours par une offre alternative moins chère à garanties équivalentes, était porteur d’une grande promesse : briser le quasi-monopole des banques. Malheureusement, les banques gardent la main en 2024 malgré la loi Lemoine. Les parts de marché des alternatifs sursautent légèrement de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023.
Le raz-de-marée tant attendu n’a pas eu lieu, car l’engouement médiatique des premiers mois s’est tari et les banques ont mis en place des stratagèmes pour faire échec au changement de contrat (voir plus bas). Le seul levier gagnant est de faire appel à un courtier en assurance de prêt immobilier.
Faciliter l’accès à l’assurance de prêt avec un risque de santé
Deux autres mesures ont été rendues applicables dès le 1er juin 2022 :
- la suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ (plafond à 400 000€ pour les emprunts en couple avec une quotité d’assurance de prêt à 50% sur chaque tête) ;
- l’amélioration du droit à l’oubli dont le délai pour y accéder est passé de 10 à 5 ans : les personnes en rémission d’un cancer et celles guéries d’une hépatite C n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé d’assurance de prêt immobilier.
Plein phare sur la loi Lemoine
Il est important de redonner de l’élan à la loi Lemoine car elle préserve le pouvoir d’achat des ménages emprunteurs dans une période inflationniste, et surtout, leur permet de payer leur assurance de prêt au juste prix.
La délégation d’assurance emprunteur est inscrite dans la loi Lagarde depuis septembre 2010. Tout emprunteur a le droit de refuser l’assurance de la banque et souscrire celle de son choix sous réserve que le niveau de protection soit en tous points au moins équivalent.
Historiquement, la délégation d’assurance emprunteur lors de la souscription initiale peut difficilement être mise en œuvre en raison des difficultés d’accès au crédit immobilier. Les emprunteurs préfèrent garantir leur relation avec leur banque en souscrivant en interne, quitte à payer plus cher, beaucoup plus cher. La pression du prêteur est pour le moins dissuasive d’aller voir ailleurs, l’objectif final étant l’obtention du financement du projet immobilier.
Contrat bancaire versus contrat individuel
Les offres collectives proposées par les établissements bancaires peuvent coûter jusqu'à trois fois plus cher que celles mises en vente par les prestataires alternatifs. La loi Lemoine donne ainsi à chacun l’opportunité de modifier le scénario, elle permet de résilier l’assurance bancaire à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
Moins chers, les contrats individuels sont aussi assortis de garanties assurance de prêt immobilier sur-mesure qui prennent en compte la problématique de chaque emprunteur. Les assurances bancaires sont mutualisées et ne répondent pas aux besoins spécifiques de chacun. Les jeunes emprunteurs sont les premiers à être lésés et à payer davantage pour couvrir les « mauvais risques ».
Stratégies des banques
Pour maintenir leurs parts de marché, les banques mettent en place des politiques tarifaires agressives. Elles conçoivent notamment des offres packagées compétitives mais contenant des garanties superflues ou des extensions de garantie qui rendent difficile le respect de l’équivalence de couverture entre les deux contrats.
On voit ainsi apparaître des assurances bancaires dotées d’une garantie ITT, qui couvre les arrêts de travail, jusqu’au solde du crédit, même si l’emprunteur est déjà à la retraite. Les prestataires alternatifs ne peuvent s’aligner sur ces offres et ne peuvent déontologiquement conseiller à leur client des garanties dont ils n’ont pas besoin.
Autre manœuvre des banques, allonger le délai de réponse à une demande de substitution. La loi Lemoine oblige la banque à répondre dans les 10 jours ouvrés et à rédiger dans ce délai l’avenant au contrat en cas d’acceptation.
Substituer l’assurance de prêt pour économiser
Le marché de l’assurance emprunteur est toujours capté par les bancassureurs, mais la loi Lemoine permet toutefois de redynamiser le secteur. Les demandes de substitution ont bondi de 80% dès septembre 2022, faisant évoluer le marché d’un système de délégation initiale à une dynamique de substitution dans un deuxième temps.
Le gain moyen se situe entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante d’un crédit immobilier. Les économies sont d’autant plus importantes que le montant du prêt est élevé et que la substitution est effectuée rapidement après la conclusion du financement. Notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de juin 2024 illustre, chiffres à l’appui, que certains profils peuvent gagner beaucoup plus en changeant l’assurance bancaire par une formule externe.
Malgré la résistance des banques, le mouvement vers une plus grande flexibilité est irréversible. Si elle n’est pas parfaite, la loi Lemoine est un droit acquis pour tous les emprunteurs. L’accompagnement d’un courtier permet d’optimiser vos chances d’en profiter pleinement et sans tarder.
