Assurance de prêt : 2ème anniversaire de la loi Lemoine en septembre 2024

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L’encadrement réglementaire de l’assurance de prêt immobilier a considérablement évolué des deux dernières années grâce à la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a l’opportunité de changer de contrat quand il le souhaite afin de réduire le coût de cette dépense contrainte. La loi Lemoine est aussi un dispositif plus inclusif pour les profils avec des risques de santé. Retour sur un texte majeur qui manque encore de visibilité et qui mérite un nouvel éclairage à l’occasion de ce deuxième anniversaire.

Loi Lemoine : faciliter le changement d’assurance emprunteur en cours de prêt

Pour bien comprendre l’importance de la loi Lemoine, il convient de rappeler que l’assurance emprunteur est systématiquement requise pour obtenir son crédit immobilier. La banque l’exige pour se prémunir contre les éventuels défauts de paiement consécutifs à un accident de la vie dont serait victime l’emprunteur (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi).

Libre choix du contrat difficile à exercer

Bien qu’imposée par le prêteur, l’assurance de prêt immobilier reste librement choisie par l’emprunteur en vertu de la loi Lagarde de septembre 2010, première loi majeure à venir renforcer les droits des emprunteurs. Le coût de l’assurance, en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, justifie pleinement de faire jouer la concurrence via un comparateur en ligne. Cet outil permet de mettre en balance l’assurance proposée par la banque avec les offres externes du marché.

D’un côté, les assurances groupe des banques qui présentent des garanties mutualisées destinées à couvrir une communauté d’emprunteurs ; de l’autre, les formules individualisées, conçues avec des garanties sur-mesure en adéquation avec la problématique de chaque emprunteur. Au-delà du périmètre assurantiel, les assurances alternatives sont jusqu’à 3 fois moins chères que les contrats bancaires. Sous réserve d’une équivalence de garanties entre les deux contrats, la banque est tenue d’accepter toute offre déléguée.

Sur le papier, la délégation est facilitée par la loi Lagarde. Dans les faits, elle peine à s’exercer, les banques ayant la mainmise sur le produit en raison de leur position dominante (ce sont elles qui distribuent les crédits) et de contours peu précis et peu contraignants de la réglementation.

Le législateur prévoit alors la possibilité de changer en cours de prêt, afin que chaque emprunteur puisse payer son assurance au juste prix :

la loi Hamon de juillet 2014 : tout emprunteur peut résilier l’assurance à tout moment durant les douze premiers mois de remboursement du crédit immobilier et la substituer par une offre externe à garanties au moins équivalentes.
l’amendement Bourquin de janvier 2018 : l’assurance de prêt immobilier est substituable annuellement à date d’échéance au-delà de la première année.

Ces deux dispositifs n’ont pas permis de faire bouger les lignes. L’assurance de prêt immobilier reste captée par les banques à plus de 85%. Il faudra attendre la loi Lemoine de 2022 pour que les modalités de changement de contrat se détendent et rendent effective la substitution d’assurance en cours de prêt.

Changer d’assurance de prêt à tout moment

Initiée par la députée Renaissance Patricia Lemoine, la loi qui porte son nom supprime le principal obstacle au changement d’assurance emprunteur. Plus besoin d’attendre la date d’échéance pour faire une demande de substitution : la démarche peut être engagée à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.

L’emprunteur reprend la main et peut, quand il le juge opportun, se débarrasser de l’assurance bancaire qui lui coûte trop cher, sans être pour autant adaptée à sa situation. C’est une vraie révolution dans le domaine de l’assurance : l’assurance de prêt immobilier devient la seule assurance résiliable et substituable à tout moment, sans engagement minimum de souscription. En assurance auto/moto, assurance habitation et mutuelle santé, l’adhérent doit attendre au moins une année pour envisager de changer de formule.

Le changement à tout moment est accordé aux nouveaux emprunteurs dès le 1er juin 2022 et à tous à compter du 1er septembre 2022. L’engouement est au rendez-vous. Grâce au battage médiatique, la substitution d’assurance emprunteur progresse de 80% durant les premiers mois qui suivent sa mise en application. Le soufflet est depuis retombé, au détriment de l’intérêt des emprunteurs qui bénéficient, avec la loi Lemoine, d’un formidable levier d’économies à saisir en période de forte inflation. Le gain se chiffre en centaines voire milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement du prêt.

La fuite massive vers les alternatifs n’a pas eu lieu. Entre décembre 2021 et mai 2023, les parts de marché des prestataires concurrents des bancassureurs sont timidement passées de 15,3% à 16,1% (chiffres du Comité Consultatif du Secteur Financier). Le bilan est donc mitigé, raison pour laquelle il est plus que jamais nécessaire de relancer la dynamique de changement d’assurance emprunteur.

Loi Lemoine : meilleur accès à l’assurance de prêt

L’adoption de la loi Lemoine est le fruit d’une âpre bataille législative entre députés et sénateurs. L’acceptation du changement de contrat à tout moment par la Chambre haute s’est faite sous réserve d’insérer des dispositions plus inclusives pour les personnes présentant des risques de santé.

Suppression du questionnaire de santé

La souscription à l’assurance emprunteur passe obligatoirement par le questionnaire de santé. Ce formulaire va renseigner l’organisme assureur sur les risques médicaux incarnés par l’emprunteur pour lui permettre de donner une réponse et d’appliquer une tarification.

En présence d’un passif de santé (maladie chronique, invalidité, arrêts de travail récurrents, etc.), l’accès à l’assurance devient un parcours du combattant. L’emprunteur écope d’une surprime qui peut être rédhibitoire, ou d’exclusions de garanties qui viennent diminuer sa protection, voire d’un refus pur et simple si le niveau de risque est trop élevé.

L’accès à la résidence principale est le rêve de nombreux Français. Mais quand on est malade ou qu’on l’a été, ce rêve peine à se concrétiser en raison des difficultés liées à l’assurance emprunteur. Malgré la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), la souscription à l’assurance n’est pas garantie.

En supprimant le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier, la loi Lemoine permet à certains profils à risques d’accéder à l’assurance et au crédit immobilier. Deux conditions doivent être réunies :

La part assurée n’excède pas 200 000€ (400 000€ pour un emprunt à deux avec quotité d’assurance de 50% sur chaque emprunteur).
Le prêt couvert par l’assurance est remboursé avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur.

Les profils éligibles au dispositif ne sont plus stigmatisés par leur historique médical et peuvent ainsi bénéficier d’une assurance sans surprime ni exclusion en lien avec leur état de santé. Sont principalement concernés les jeunes emprunteurs jusqu’à 35 ans, compte tenu de la durée maximum légale de remboursement fixée à 25 ans (règles du HCSF).

Amélioration du droit à l’oubli

En complément de la fin de la sélection médicale sous certaines conditions, la loi Lemoine élargit le droit à l’oubli. Les personnes en rémission d’un cancer n’ont pas à déclarer leur ancienne maladie au bout de 5 ans au lieu de 10 précédemment, après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Ce droit s’applique désormais aux emprunteurs guéris d’une hépatite virale C.

La loi Lemoine n’a pas pour autant résolu tous les problèmes rencontrés par les emprunteurs. Les banques perpétuent leurs pratiques indélicates pour empêcher leurs clients d’aller voir ailleurs. Elles pinaillent notamment sur l’équivalence de niveau de garanties qui reste une notion complexe pour l’emprunteur et mettent en place des formules packagées dotées de garanties superflues qui rendent difficile voire impossible le respect de cette obligation de couverture minimale.

La parade pour faire respecter ses droits est de solliciter les services d’un courtier en assurance de prêt. Cet expert vous aide non seulement à sélectionner le contrat compétitif qui répond aux exigences de la banque, mais peut également prendre en charge toutes les démarches de résiliation/substitution à votre place. Produit complexe à appréhender, l’assurance de prêt immobilier au juste prix est maintenant plus accessible grâce à la loi Lemoine. Soyez bien accompagné pour profiter pleinement de vos droits.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

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Nouveau PTZ le 1er avril 2025 : une aubaine pour les primo-accédants

Face à l'effondrement du secteur de la construction en France ces 2 dernières (-22% en 2024 et -7,6% en 2023), le gouvernement a décidé d'agir. La loi de finances 2025, promulguée le 15 février dernier, contient plusieurs mesures importantes pour stimuler l'accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants. Parmi elles, l'élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) représente une opportunité significative pour de nombreux ménages français. Le PTZ bientôt accessible partout en France pour l'achat dans le neuf Élargissement territorial complet : À partir du 1er avril 2025, le PTZ sera disponible sur l'ensemble du territoire français pour l'acquisition d'un logement neuf, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison individuelle. Fin de la distinction entre zones tendues et détendues : Contrairement au dispositif actuel qui limite l'accès au PTZ dans le neuf aux zones tendues, la nouvelle version supprime cette restriction géographique. Objectif de relance : Cette mesure vise explicitement à redynamiser le secteur de la construction tout en facilitant l'accès à la propriété pour les ménages modestes. Cette évolution représente un changement significatif par rapport au dispositif en vigueur depuis 2024, qui avait considérablement réduit le périmètre d'application du PTZ. Actuellement, ce prêt avantageux n'est accessible que pour l'achat d'appartements neufs en zones tendues (où la demande de logements dépasse l'offre disponible) ou de logements anciens en zones détendues, avec l'obligation de réaliser d'importants travaux de rénovation énergétique. La maison individuelle avait par ailleurs été exclue du PTZ en 2021. PTZ version 2025 : un dispositif attractif mais encadré Le PTZ est un crédit immobilier sans intérêt et sans frais pour les particuliers primo-accédants, l'État prenant en charge ces coûts auprès des établissements bancaires. Cette aide précieuse à l'accession à la propriété reste néanmoins soumise à plusieurs conditions importantes : Limitation du montant : Le prêt peut couvrir au maximum 50% du coût total de l'acquisition d’un appartement et 30% pour une maison individuelle, ce qui implique nécessairement de compléter le financement par un prêt immobilier classique, complété ou non d’autres financements (apport personnel, prêt aidé ou conventionné, prêt familial). Durée maximale : La période de remboursement ne peut excéder 25 ans. Statut de primo-accédant : Les bénéficiaires ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Plafonds de ressources : Les revenus annuels, évalués via le revenu fiscal de référence de l'année N-2, doivent rester sous certains seuils. Pour les logements anciens, les règles demeurent inchangées : le PTZ reste limité aux acquisitions en zones détendues (B2 et C), avec l'obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique représentant au moins 25% du coût total de l'opération immobilière. Cette nouvelle version du PTZ est en place jusqu’au 31 décembre 2027. Important : Le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur, à l’instar de tout prêt immobilier. Pour faire des économies sur cette dépense obligatoire, faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Impact et perspectives pour les primo-accédants Valérie Létard, ministre du Logement, qualifie cette extension du PTZ de "mesure décisive pour relancer la construction et permettre à davantage de ménages modestes d'accéder à la propriété". Cependant, l'impact réel de cette réforme doit être nuancé, puisque de nombreux primo-accédants se tournent traditionnellement vers le marché de l'ancien, plus accessible en termes de prix que le neuf. Sur les plus de 45 000 PTZ octroyés en 2024, plus de 17 000 ont concerné les logements anciens. Néanmoins, pour ceux qui envisagent l'achat d'un logement neuf, cette évolution représente une opportunité substantielle. Le PTZ constitue en effet un levier financier considérable, permettant de réduire significativement le coût total du crédit immobilier et ainsi d'améliorer la capacité d'emprunt des ménages modestes. Pour déterminer si votre projet immobilier se situe en zone tendue ou détendue (ce qui reste pertinent pour les achats dans l'ancien), le site service-public.fr propose un simulateur accessible à tous. Cette distinction devient cependant caduque pour les acquisitions dans le neuf à partir du 1er avril 2025. Quelles sont les mesures complémentaires pour favoriser l'accession à la propriété ? L'élargissement du PTZ s'inscrit dans un ensemble plus large de mesures destinées à soutenir l'accession à la propriété et le secteur de la construction. La loi de finances 2025 introduit également 2 autres dispositions importantes qui entreront en vigueur au 1er avril : Exonération fiscale pour les donations familiales Les donations en euros effectuées par les parents et grands-parents à leurs enfants ou petits-enfants seront exonérées jusqu'à 300 000 €, à condition que ces sommes soient destinées à l'achat d'un logement neuf pour l'habitation principale ou la location longue durée. Protection contre la hausse des frais de notaire Bien que les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés "frais de notaire") puissent augmenter dans certains départements si les conseils départementaux le décident, les primo-accédants ne sont pas concernés par ces éventuelles hausses. Ces mesures complémentaires renforcent l'attrait du dispositif global et témoignent d'une volonté politique de soutenir activement l'accession à la propriété, particulièrement pour les primo-accédants qui représentent un segment crucial du marché immobilier. Le cumul PTZ et MaPrimRénov’ Autre changement majeur pour les primo-accédants qui engagent des travaux de rénovation, la possibilité de coupler PTZ et l’aide financière de MaPrimRénov’. Jusqu’à présent, il était impossible de cumuler les 2 dispositifs avant 5 ans. Cette règle dissuadait le passage à l’acte, l’achat comme la rénovation. Un décret publié au Journal Officiel le 20 mars dernier oblitère cette restriction : les ménages modestes et très modestes ayant recours au PTZ pour un achat dans l’ancien peuvent désormais bénéficier de MaPrimRénov’, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité. Le texte précise que le montant maximal de l’ensemble des aides publiques (hors aides fiscales) est rehaussé de 80% à 90% du coût des travaux engagés. L'extension du PTZ à l'ensemble du territoire pour l'achat dans le neuf constitue donc une opportunité significative pour de nombreux ménages modestes qui aspirent à devenir propriétaires, tout en représentant un levier potentiellement efficace pour la relance d'un secteur économique en difficulté. Le renforcement de l’aide à l’accession s’accompagne de la possibilité de profiter conjointement de MaPrimRénov’ si vous sollicitez un PTZ dans l’ancien.

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Cumul emploi-retraite en 2025 : suis-je obligé d’adhérer à la mutuelle entreprise ?

Le cumul emploi-retraite est une solution prisée par de nombreux seniors souhaitant compléter leurs revenus tout en restant actifs professionnellement. Cependant, une question récurrente se pose : un salarié en cumul emploi-retraite est-il tenu d'adhérer à la mutuelle d'entreprise ? Peut-il en être dispensé ? Voyons quelles sont les règles en vigueur en 2025 quant à la couverture santé d'un salarié qui cumule emploi et retraite. Mutuelle d’entreprise : une obligation pour tous les salariés Depuis la loi ANI (Accord National Interprofessionnel) de 2016, toutes les entreprises du secteur privé ont l'obligation de proposer une mutuelle santé collective à leurs salariés. Cette mesure vise à assurer une couverture santé minimale aux travailleurs, y compris ceux en cumul emploi-retraite. Cette adhésion obligatoire à la mutuelle entreprise s’applique progressivement aux fonctionnaires depuis le 1er janvier 2025. En principe, tout salarié d'une entreprise doit adhérer à la mutuelle collective, sans distinction d'âge ni de statut (actif ou retraité). Ainsi, si vous reprenez une activité salariée après votre retraite, vous serez soumis aux mêmes règles que les autres employés concernant la couverture santé obligatoire. La mutuelle mise en place par l’employeur est obligatoirement une mutuelle responsable qui respecte un cahier des charges réglementaires incluant un panier de soins minimum. Les entreprises peuvent souscrire un contrat d’un niveau supérieur. Vous êtes TNS senior : les travailleurs non salariés (artisans, commerçants, professions libérales) ne sont pas tenus de souscrire une complémentaire santé, mais ils bénéficient du dispositif prévu par la loi Madelin qui permet de déduire de ses revenus les cotisations de mutuelle santé, de retraite complémentaire et de prévoyance. Le cadre fiscal de la loi Madelin s’applique si vous cumulez emploi-retraite dès lors que vous êtes à jour dans vos cotisations obligatoires d’assurance maladie/vieillesse. Les cas de dispense d'adhésion à la mutuelle collective Bien que l'adhésion à la mutuelle d'entreprise soit obligatoire, certains salariés peuvent en être dispensés sous certaines conditions. Si vous êtes en situation de cumul emploi-retraite, vous pouvez être exempté de cette obligation dans les cas suivants : Vous êtes déjà couvert par une mutuelle individuelle Si, au moment de votre embauche ou de la reprise d'emploi, vous bénéficiez d'une mutuelle santé senior à titre individuel, vous pouvez demander une dispense d'adhésion. Cette dispense est cependant temporaire et n'est valable que jusqu'à la date d'échéance de votre contrat individuel. Une fois cette date atteinte, vous serez contraint d'adhérer à la mutuelle collective de votre entreprise. Vous bénéficiez d'une mutuelle collective par ailleurs Un autre cas de dispense concerne les salariés qui sont déjà couverts par une mutuelle collective obligatoire. Cela peut se présenter sous plusieurs formes : Vous êtes couvert par la mutuelle d'entreprise de votre conjoint en tant qu’ayant droit : certains contrats prévoient une couverture familiale, ce qui vous permet de refuser l'adhésion à une autre mutuelle collective. Vous avez une autre activité salariée avec une mutuelle obligatoire : si vous cumulez plusieurs emplois, vous pouvez éviter de souscrire à plusieurs contrats de mutuelle et opter pour la mutuelle collective la mieux adaptée à vos besoins de santé. Vous êtes en CDD ou à temps partiel Les salariés en CDD de courte durée (moins de 3 mois) ou travaillant à temps partiel peuvent également demander une dispense si la cotisation représente un pourcentage trop élevé de leur rémunération (au moins 10% de leur salaire). Pourquoi adhérer à la mutuelle d’entreprise même en cumul emploi-retraite ? Même si vous pouvez être dispensé de la mutuelle collective, il peut être intéressant d'y adhérer pour plusieurs raisons : Un coût réduit : l'employeur prend en charge au moins 50% des cotisations, ce qui rend la mutuelle souvent plus avantageuse qu'un contrat individuel. Des garanties intéressantes : les mutuelles collectives proposent souvent des niveaux de remboursement supérieurs aux contrats individuels. Possibilité d'une surcomplémentaire : si la mutuelle d'entreprise ne couvre pas suffisamment certains frais, vous pouvez souscrire une surcomplémentaire santé pour renforcer votre protection. par un troisième niveau de remboursement. Vous pouvez cibler le ou les postes de soins mal couverts, par un surcomplémentaire dentaire par exemple. Démarches pour demander une dispense à la mutuelle entreprise Si vous souhaitez être dispensé d'adhérer à la mutuelle d'entreprise, vous devez effectuer une demande officielle auprès de votre employeur. Voici les étapes à suivre : Rédiger une demande écrite : il faut formuler une demande de dispense par courrier ou e-mail, accompagnée des justificatifs nécessaires. Fournir les documents justificatifs : cela peut inclure une attestation de couverture individuelle ou de mutuelle collective d'un autre employeur. Respecter les délais : votre demande doit être soumise au moment de votre embauche ou à la date de mise en place du contrat collectif. Récapitulatif des cas de dispense pour un salarié en cumul emploi-retraite : Cas de dispense Conditions Mutuelle individuelle Dispense temporaire jusqu’à échéance du contrat Déjà couvert par une autre mutuelle collective Mutuelle du conjoint ou d’un autre employeur CDD de courte durée Moins de 3 mois Temps partiel Si cotisation trop élevée En 2025, un salarié en situation de cumul emploi-retraite est en principe tenu d'adhérer à la mutuelle de son entreprise. Cependant, des cas de dispense existent, notamment si vous bénéficiez d’une autre couverture santé. Il est donc essentiel d'examiner votre situation avant de faire votre choix et de bien comparer les garanties offertes. Le cas échéant, vous renforcez certaines garanties par une surcomplémentaire. Dans tous les cas, une bonne couverture santé reste indispensable pour faire face aux frais médicaux et aux restes à charge, en particulier après la retraite.

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